Indivision et gestion locative : comment ça marche ?

Héritage, achat à plusieurs, séparation : beaucoup de biens loués appartiennent à plusieurs indivisaires — et la gestion locative en indivision soulève des questions très concrètes. Qui signe le bail ? Qui encaisse les loyers ? Que se passe-t-il si l'un veut vendre et pas l'autre ? Tour d'horizon.

Les décisions : la règle des majorités

Le régime de l'indivision est encadré par le Code civil (articles 815 et suivants). Pour la gestion courante d'un bien loué :

| Type d'acte | Majorité requise | |---|---| | Actes d'administration (conclure ou renouveler un bail de 3 ans, engager un gestionnaire, faire des travaux d'entretien) | Majorité des 2/3 des droits indivis | | Actes de disposition (vendre le bien, consentir une hypothèque, signer un bail de plus de 9 ans) | Unanimité des indivisaires | | Actes conservatoires (assurance, travaux urgents) | Chaque indivisaire peut agir seul |

Concrètement : signer un bail d'habitation classique (3 ans, non meublé) est un acte d'administration — il suffit de la majorité des 2/3. Mais la prudence veut que tous les indivisaires signent le bail : cela évite tout débat sur l'opposabilité en cas de conflit.

Qui perçoit les loyers ?

Les loyers appartiennent à tous les indivisaires, proportionnellement à leurs droits. Deux pratiques :

1. Un compte indivis : les loyers y sont versés, les charges payées dessus, et chaque indivisaire est crédité de sa part ;
2. Le versement direct à chaque indivisaire selon sa quote-part.

⚠️ Quel que soit le choix, chaque indivisaire doit déclarer sa part des revenus locatifs sur sa déclaration de revenus (régime micro-foncier ou réel). Le défaut de déclaration est un redressement fiscal classique — dans les successions, c'est souvent là que ça coince.

Le bail : qui le signe, qui le résilie ?

• Signature du bail : majorité des 2/3 recommandée, unanimité recommandée en pratique ;
• Congé donné au locataire (vente, reprise, motif légitime et sérieux) : acte d'administration → majorité des 2/3 ;
• Révision du loyer : acte d'administration ;
• Vente du bien loué : unanimité — mais attention, le congé pour vendre doit respecter une procédure stricte (offre de vente au locataire en priorité, délais de préavis).

Les blocages classiques (et comment les éviter)

| Situation | Risque | Solution | |---|---|---| | Un indivisaire refuse de signer le bail | Location bloquée | Décision à la majorité des 2/3 possible ; à défaut, médiation ou autorisation judiciaire | | Un indivisaire veut vendre, pas les autres | Blocage de la vente | Négociation, rachat de part, ou vente forcée par le tribunal (art. 815-5-1) | | Personne ne s'occupe de la gestion | Impayés, décence, contentieux | Mandat de gestion à un professionnel : un seul interlocuteur pour tous | | Congé pour travaux sur un logement indigne | Contentieux (cf. arrêt Cass. Civ. 3, 4 juin 2026) | Vérifier la décence AVANT la signature du bail |

Pourquoi confier la gestion à un professionnel change tout

En indivision, la difficulté n'est presque jamais technique — elle est humaine : accorder les calendriers, les décisions, les signatures. Un administrateur de biens transforme l'équation :

• Un interlocuteur unique pour tous les indivisaires (rapports, décomptes, décisions à faire voter) ;
• Des décisions préparées : nous vous soumettons les votes nécessaires (travaux, relocation, révision) avec les éléments pour décider vite ;
• La conformité sécurisée : bail, diagnostics, décence, quittances — quel que soit le nombre d'indivisaires ;
• Les loyers répartis : chaque indivisaire reçoit sa part et son décompte, prêt pour la déclaration fiscale.

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