Vos questions, nos réponses.

Nous proposons de la gestion locative (mandat de gestion), la mise en location et la sélection des locataires, l'estimation gratuite du loyer de marché, la gestion des sinistres et des impayés, ainsi que le suivi juridique et réglementaire de votre patrimoine. Nous intervenons sur plus de 30 départements, avec une carte professionnelle G et une garantie financière à jour.

Le mandat de location couvre uniquement la mise en location : annonce, sélection du locataire, état des lieux d'entrée et signature du bail. Le mandat de gestion, lui, confie à Imm Shop Gestion l'ensemble de la vie du bail : encaissement des loyers, gestion des travaux, suivi des charges, relations avec le locataire et gestion des sinistres. La plupart de nos clients optent pour le mandat de gestion complet.

Le délai moyen de mise en location est de 2 à 4 semaines pour un bien correctement estimé et présenté. Un prix aligné sur le marché local et un dossier locatif complet accélèrent la signature. Nous réalisons une estimation gratuite du loyer avant la mise en annonce pour éviter les surcoûts liés à une vacance locative prolongée.

Le dossier de location doit comporter une pièce d'identité, un justificatif de domicile ou de situation, des avis d'imposition récents, les trois derniers bulletins de salaire (ou attestations de revenus pour les indépendants/retraités) et, selon le cas, un cautionnement solidaire. Le bailleur ne peut exiger ni copie du livret de famille, ni relevé de compte bancaire, ni dossier médical.

Oui. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute location à usage d'habitation. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la relocation (nouveau bail). Les classes F seront concernées à partir de 2028, puis E en 2034. Un bien sans DPE ou en classe G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location.

L'encadrement des loyers impose un loyer de référence majoré, que le propriétaire ne peut dépasser qu'en cas de « complément de loyer » justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Il s'applique à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Marseille, Montpellier, Bordeaux et plusieurs communes de leur agglomération. Le périmètre est étendu en 2026 à de nouvelles villes.

Le bailleur doit prendre en charge les grosses réparations (ravalement, toiture, chauffage, canalisations principales) et les dégradations dues à la vétusté. Le locataire supporte l'entretien courant, les menues réparations et la remise en état des dégradations qu'il a causées. La grille de répartition est fixée par le décret des réparations locatives.

Une garantie loyer impayé (GLI) n'est pas légalement obligatoire, mais fortement recommandée pour couvrir les impayés et la dégradation locative. En revanche, le propriétaire doit obligatoirement souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), qui couvre le bien lorsqu'il est vacant ou inhabité, et transmettre l'attestation d'assurance au locataire. Le locataire, lui, doit obligatoirement souscrire une assurance habitation (responsabilité civile).

L'état des lieux d'entrée et de sortie est un document contradictoire, établi en présence du bailleur et du locataire. Il décrit précisément l'état du logement et de ses équipements. Sans état des lieux de sortie, le bailleur ne peut réclamer de dégradations ; c'est aussi le document qui permet de justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il y a des dégradations. Au-delà, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

La reprise pour habiter est encadrée : elle n'est possible qu'à l'expiration du bail — 3 ans (ou 6 ans pour un bailleur personne morale) en location nue, ou 1 an renouvelable en bail meublé — avec un préavis de 6 mois en location nue (3 mois en meublé) et un motif légitime et sérieux (occupation personnelle ou familiale). La reprise anticipée est exceptionnelle et doit respecter les conditions strictes prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Le bail non meublé (location nue) est régi par la loi du 6 juillet 1989 : durée de 3 ans (ou 6 ans pour le bailleur personne morale), renouvelable, avec un dépôt de garantie d'un mois. Le bail meublé, encadré par la loi ALUR, est conclu pour 1 an renouvelable ou 11 mois non renouvelables (bail étudiant), avec un dépôt de garantie de deux mois et un inventaire détaillé du mobilier. Le bail meublé exige un mobilier suffisant pour la vie courante, défini par le décret de 2015.

Le locataire doit respecter un préavis de 3 mois pour une location nue, réduit à 1 mois dans les zones tendues, en cas d'obtention d'un emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de raison de santé. Le bailleur doit, lui, donner un préavis de 6 mois pour une location nue (3 ans) et de 3 mois pour un bail meublé, par lettre recommandée ou acte d'huissier, en motivant le congé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).

Les honoraires de gestion sont libres et doivent être affichés en agence. Ils représentent généralement 6 à 9 % du loyer charges comprises, hors taxes. La loi ALUR encadre les honoraires de mise en location (partie bailleur plafonnée) mais pas ceux de la gestion courante, qui restent négociables.

Dès le premier loyer impayé, le gestionnaire engage une procédure : relance amiable, commandement de payer par huissier, puis saisine du juge des contentieux de la protection si nécessaire. Avec une GLI, les loyers sont couverts pendant la procédure. Le délai de paiement de 2 mois est toléré avant résiliation automatique du bail.

L'identifiant fiscal du logement — aussi appelé numéro invariant ou numéro fiscal du local — est un numéro unique de 12 chiffres attribué par l'administration fiscale. Pour le retrouver en ligne : connectez-vous à votre espace impôts (particulier ou professionnel), ouvrez l'onglet « Biens immobiliers » (ou « Démarches > Gérer mes biens immobiliers » pour un professionnel), cliquez sur « Consulter » le bien concerné : le numéro à 12 chiffres s'affiche en haut de la fiche descriptive sous le libellé « Numéro fiscal du local » (les 2 premiers chiffres correspondent à votre département). Il est obligatoire dans les contrats de location (résidence principale, vide ou meublée) depuis le 1er janvier 2024 et requis pour la réalisation d'un DPE ou d'un audit énergétique. Attention à ne pas le confondre avec votre numéro fiscal personnel, qui comporte 13 chiffres et sert pour la déclaration de revenus. En cas de difficulté, on le retrouve aussi sur l'avis de taxe foncière.