SCI et cessions de parts : ce qui change en 2026

Une donne qui change pour tous les détenteurs de parts

Depuis le 27 juin 2026, la donne a changé pour tous ceux qui achètent ou vendent des parts de SCI ou de sociétés à prépondérance immobilière. Cette évolution, introduite par la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, impacte directement la façon dont se structurent ces transactions. Mais au-delà de la paperasse administrative, cette réforme cache un enjeu bien plus profond : la lutte contre le blanchiment de capitaux et la sécurisation de l'immobilier comme vecteur de placements légitimes.

Si vous êtes propriétaire d'une SCI, agent immobilier travaillant avec des investisseurs, ou gestionnaire de patrimoine immobilier, cet article vous concerne directement. Voici ce que vous devez savoir, pourquoi cela change, et comment adapter vos pratiques.

La nouvelle obligation : un acte authentique obligatoire

Jusqu'à juin 2026, céder les parts d'une SCI ou d'une société à prépondérance immobilière était une opération relativement libre. Vous pouviez vendre vos parts à qui vous vouliez, sans formalité particulière. Un simple accord entre les deux parties suffisait. C'est terminé.

Désormais, toute cession de parts ou d'actions de société à prépondérance immobilière doit obligatoirement être formalisée par l'un de ces trois professionnels : un notaire (acte authentique), un avocat (acte contresigné), ou un expert-comptable légalement habilité (acte sous signature privée). C'est une obligation stricte. L'absence de respect de cette formalité entraîne la nullité de la cession.

Point clé : Votre cession ne sera enregistrée auprès de l'administration fiscale que si elle respecte cette nouvelle formalité. Sans acte authentique, acte contresigné par avocat ou acte d'expert-comptable, votre transaction ne sera tout simplement pas acceptée à l'enregistrement.

Cette obligation s'applique largement. Nous parlons ici des sociétés civiles immobilières classiques (SCI), mais aussi des SARL de famille qui louent des biens meublés, des sociétés par actions simplifiées, et même des sociétés étrangères qui détiennent principalement des immeubles en France. Dès lors qu'une société est à prépondérance immobilière, la règle s'applique.

Pourquoi cette réforme ? Le vrai enjeu : la lutte contre le blanchiment

Cette mesure ne sort pas de nulle part. Jusqu'à maintenant, les cessions de parts de SCI créaient un vide juridique majeur. Un investisseur pouvait transférer la propriété indirecte d'un bien immobilier simplement en cédant les parts de sa SCI, sans aucun contrôle de blanchiment de capitaux, sans identification vérifiée des parties, et souvent dans l'opacité complète. C'était un vecteur classique de blanchiment de capitaux.

En imposant l'intervention d'un professionnel du droit ou du chiffre, l'État atteint deux objectifs à la fois. D'abord, il force la réalisation des obligations de vigilance, de déclaration et d'information liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). Deuxièmement, il crée une traçabilité : chaque cession passe maintenant par un professionnel qui doit vérifier l'identité des parties et signaler tout élément suspect aux autorités compétentes.

C'est une bonne chose pour la transparence de l'immobilier en France. Cela signifie aussi que les transactions sont plus encadrées, plus sécurisées, et que le risque de se retrouver impliqué dans une opération douteuse diminue considérablement.

Quelles sociétés sont vraiment concernées ?

La loi vise les sociétés dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession, principalement constitué directement ou indirectement d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France. C'est une définition volontairement large pour éviter les contournements.

Cela concerne bien sûr les SCI classiques qui possèdent un ou plusieurs immeubles. Cela concerne aussi les SARL familiales qui font de la location meublée. Cela concerne les SAS immobilières. Cela concerne même les sociétés étrangères qui détiennent des biens en France. En revanche, cela ne concerne pas les SCPI ou les organismes de placement collectif immobilier, qui restent régis par leurs propres règles.

Attention : Si vous cédez une société qui détient principalement des immeubles situés à l'étranger, cette obligation ne s'applique pas. Inversement, une société étrangère qui détient du patrimoine en France est soumise à la nouvelle obligation. La localisation de l'immobilier prime sur la nationalité de la société.

Comment procéder maintenant ?

La procédure est simple en apparence. Avant de conclure votre cession, vous devez faire appel à un notaire, un avocat, ou un expert-comptable habilité. Ce professionnel va alors encadrer l'opération et respecter les obligations LCB-FT. Il va vérifier l'identité des parties, demander les documents de justification, et signaler tout élément anormal.

• Pour un notaire, l'acte est authentique. C'est le plus complet et le plus formel.
• Pour un avocat, l'acte est contresigné, ce qui signifie que l'avocat valide formellement le document.
• Pour un expert-comptable, c'est un acte sous signature privée, mais qui doit respecter les mêmes obligations de vigilance.

Une fois l'acte signé par le professionnel compétent, vous pouvez présenter votre cession aux services d'enregistrement. Ceux-ci vérifieront que l'acte répond aux nouvelles exigences. S'il respecte tout, l'enregistrement sera accepté. S'il manque des éléments, votre cession ne sera pas enregistrée.

Les incertitudes qui restent

La loi laisse encore quelques zones grises. La définition du terme « cession » reste légèrement ambiguë. Est-ce que c'est juste la vente ? Ou cela inclut aussi les apports de titres, les fusions de sociétés, les échanges de parts ? Les autorités doivent encore préciser ces opérations. Pour l'instant, la prudence veut de traiter largement et de consulter un professionnel dès qu'il y a doute.

Le message simple : adaptez vos pratiques

Si vous avez l'habitude de négocier des cessions de SCI en direct, sans professionnel, ou avec juste un accord entre les parties, c'est terminé. Cela n'existe plus. Désormais, vous devez passer par la case notaire, avocat ou expert-comptable. C'est obligatoire. C'est sérieux. Et c'est sanctionné par la nullité.

Pour les professionnels de l'immobilier, cela signifie que vos processus de vente de SCI doivent évoluer. Vous devez informer vos clients de cette obligation dès le départ. Vous devez les orienter vers un professionnel compétent. Et vous devez vous assurer que tous les documents sont en place avant de clore la transaction.

Pour les propriétaires d'une SCI, cela signifie que votre cession de parts coûtera un peu plus cher, mais elle sera beaucoup plus sécurisée et légale. C'est un prix à payer pour la transparence.

En résumé : Depuis le 27 juin 2026, toute cession de parts de SCI ou de société à prépondérance immobilière doit passer par un notaire, un avocat ou un expert-comptable. C'est obligatoire. C'est sanctionné par la nullité. Les exceptions n'existent pratiquement pas. Adaptez vos pratiques maintenant.

Cette réforme est un pas en avant pour la transparence et la sécurité de l'immobilier français. Elle renforce la confiance dans les transactions et crée des garanties pour tous les acteurs : vendeurs, acheteurs, et État. C'est un changement qu'il faut accepter et intégrer dans sa pratique quotidienne.

Vous détenez une SCI et envisagez une cession de parts ? Nous pouvons vous accompagner dans la mise en conformité de votre opération et vous orienter vers le professionnel le plus adapté.