Quel loyer puis-je demander à Marseille ? Guide 2026 par quartier

Vous êtes propriétaire à Marseille et vous voulez savoir combien louer votre bien au juste prix — sans le brader, sans le surfacturer au risque de le voir rester vacant ?

Voici les loyers constatés quartier par quartier en 2026, les règles de la zone tendue, et les pièges à éviter.

Le loyer moyen à Marseille en 2026

Au 1er septembre 2026, le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents donne :

Indicateur	Valeur
Loyer moyen appartement	16,77 €/m²
Loyer moyen maison	17,67 €/m²
Loyer T1 meublé	22 €/m²
Loyer T1 non meublé	18,1 €/m²
Loyer T2 meublé	15,7 €/m²
Loyer T2 non meublé	15,1 €/m²
Loyer T3 non meublé	13,2 €/m²
Loyer T4 non meublé	12,7 €/m²

Évolution : +15,7 % en 5 ans, +3,9 % sur un an.

Loyer par quartier — les fourchettes

Quartier / Arrondissement	Prix achat m²	Loyer m² estimé	Rendement brut
1er — Centre (Vieux-Port)	4 000-5 500 €	17-19 €/m²	4-5 %
2e — Joliette, Arenc, Euromed	3 200-4 500 €	14-17 €/m²	5-6 %
3e — Belle de Mai, Saint-Mauront	2 500-3 500 €	13-15 €/m²	6-7 %
4e — Blancarde, Cinq-Avenues	2 800-3 800 €	14-16 €/m²	5,5-6,5 %
5e — Baille, La Plaine	3 500-4 500 €	16-19 €/m²	5-6 %
6e — Castellane, Préfecture	3 500-4 500 €	16-19 €/m²	5-6 %
7e — Endoume, Roucas-Blanc	4 500-6 000 €	15-19 €/m²	3-3,5 %
8e — Prado, Mazargues	4 000-5 500 €	14-17 €/m²	4-4,5 %
9e — Luminy, Ste-Anne	3 500-4 500 €	15-17 €/m²	4,5-5,5 %
10e — St-Loup, La Pomme	2 800-3 500 €	13-15 €/m²	5-6 %
11e — Les Caillols	2 500-3 000 €	12-14 €/m²	5,5-6,5 %
12e — Montolivet	3 000-3 800 €	13-15 €/m²	5-6 %
13e — Malpassé, St-Jérôme	2 500-3 500 €	13-16 €/m²	5,5-7 %
14e — Busserine	1 800-2 800 €	11-13 €/m²	6-8 %

Sources : Meilleurs Agents, DVF, Baromètre SeLoger, données agrégées 2026.

Les règles spéciales Marseille (zone tendue)

Marseille est classée en zone tendue (décret n°2026-644 du 20 juillet 2026, reconduit jusqu'au 31 juillet 2027).

Ça change quoi pour votre loyer ?

1. Première mise en location : le loyer est libre. Vous fixez le montant que vous voulez (dans la limite du raisonnable pour trouver preneur).
2. Relocation (changement de locataire) : la hausse est plafonnée à l'IRL. Si l'ancien locataire payait 800 €, vous ne pouvez pas passer à 1 000 € d'un coup.
3. Renouvellement de bail : même règle, hausse limitée à l'IRL.
4. L'encadrement des loyers « ELAN » (plafond de loyer à ne pas dépasser, comme à Paris ou Lyon) n'est pas encore applicable à Marseille. La ville a demandé à y entrer, mais le décret ministériel n'est pas encore paru.

À retenir : si c'est une première location, vous êtes libre (mais on vous conseille de rester dans la fourchette haut de gamme du marché pour attirer un bon locataire). Si c'est une relocation, la hausse est limitée.

Astuces pour maximiser votre loyer

• Meublé vs vide : un T1 meublé se loue 22 €/m² contre 18,1 €/m² en vide, soit 22 % de plus. L'écart se réduit sur les grandes surfaces.
• Quartiers étudiants (5e, 6e, 10e) : très forte demande sur les petites surfaces. Un studio bien placé part en quelques jours.
• DPE : un logement bien noté (A-C) se loue plus cher et plus vite. Si votre bien est D ou E, des travaux de rénovation énergétique peuvent être rentables.
• Garantie Loyers Impayés (GLI) : incluez-la dans vos critères de sélection, pas dans le prix. Un bon locataire avec GLI vaut mieux qu'un loyer surévalué avec risque de vacance.

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