État des lieux : comment ça se passe, combien ça coûte, quels sont vos droits ?

L'état des lieux est l'un des moments clés d'une location — et l'une des premières sources de litiges entre propriétaires et locataires. Voici tout ce qu'il faut savoir en 2026.

L'état des lieux est obligatoire

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 l'exige : un état des lieux doit être établi à l'entrée ET à la sortie de toute location à usage de résidence principale, vide ou meublée.

Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé en bon état. En clair : impossible de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie à la sortie.

Comment ça se passe concrètement ?

À l'entrée

• Quand ? Le jour de la remise des clés, avant l'emménagement
• Avec qui ? Le propriétaire (ou son représentant, comme Imm Shop Gestion) et le locataire, ensemble
• Combien de temps ? 30 min à 1 h selon la surface
• Comment ? Pièce par pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements, sanitaires. Chaque détail est noté (état, propreté, fonctionnement)
• Relevés : compteurs eau, électricité, gaz

À la sortie

• Quand ? Le jour de la remise des clés
• Comment ? Même processus. On compare point par point avec l'état des lieux d'entrée
• Photos : vivement recommandées (on les prend systématiquement avec le locataire)

Combien ça coûte ?

Le coût de l'état des lieux est plafonné par la loi.

Type	Montant maximum (TTC/m²)	Exemple 60 m²
État des lieux d'entrée (part locataire)	3,03 €/m² (2026)	~182 €
État des lieux de sortie	Inclus dans les honoraires de gestion	0 €
Commissaire de justice (huissier) (si désaccord)	Tarif réglementé, partagé 50/50	Variable

À noter : l'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire si l'agence le réalise (c'est inclus dans ses honoraires). Seul l'état des lieux d'entrée peut être partiellement facturé.

Les délais à connaître

Situation	Délai	Si dépassé
État des lieux de sortie = entrée	Restitution du dépôt de garantie sous 1 mois	Pénalité de 10 % du loyer/mois de retard
Différences constatées	Restitution sous 2 mois	Même majoration
Demande de complément EDL entrée (par le locataire)	10 jours après l'état des lieux	Saisine de la commission de conciliation
Prescription action en justice	3 ans à compter de la fin du bail	—

La vétusté : ce qui est retenu (ou pas)

Tout défaut constaté à la sortie n'est pas automatiquement déduit. La vétusté (usure normale due au temps) est à la charge du propriétaire.

Exemples retenables (dégradation) :

• Trou dans un mur
• Moquette brûlée
• Carrelage cassé
• Porte enfoncée

Exemples non retenables (vétusté normale) :

• Peinture ternie après 5 ans de location
• Joints de salle de bain légèrement noircis
• Usure mécanique d'un volet roulant

💡 Le conseil Imm Shop Gestion : un état des lieux d'entrée photographique et détaillé est votre meilleure protection. On le fait systématiquement avec le locataire, on lui remet son exemplaire signé, et on archive les photos.

Et si le locataire refuse de signer ?

Si l'état des lieux ne peut pas être fait à l'amiable, la partie la plus diligente peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier). Le coût est partagé 50/50, et chacune des parties est prévenue au moins 7 jours à l'avance.

En résumé : les bons réflexes

• Faire l'état des lieux d'entrée le jour de la remise des clés
• Être détaillé : chaque mur, chaque équipement
• Prendre des photos datées (avec le locataire)
• Signer les deux exemplaires
• Conserver précieusement jusqu'à 3 ans après la fin du bail
• À la sortie, comparer point par point
• Appliquer la vétusté avant de retenir quoi que ce soit

Vous ne voulez pas gérer ça vous-même ? Imm Shop Gestion s'occupe de tous vos états des lieux (entrée et sortie) avec un support photo professionnel et une application rigoureuse de la grille de vétusté.

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